房地产行业克服困难全力推进楼盘保交

本报记者 陈晓 到2025年底，房地产企业正在加快重大项目交付，全力保障楼盘交付。住房和城乡建设部数据显示，截至今年10月，全国已售出交付住房超过750万套。 保障交房不仅是保障购房者权益的主要任务，也是稳定房地产市场的重要支撑。目前，各大房企如何完成楼盘交付保障任务？支持楼宇保交的资金从哪里来？还有哪些艰巨的项目需要解决？带着上述问题，《证券日报》记者近日走访了多个房地产项目，了解保底楼的实际开发情况，并进行了深入交流。与企业和专业人士一起探索行业新的发展方向。 加快保交楼建设 2021年下半年以来，部分房企资金承压，项目停工、交付延迟等问题接连出现。购房者心理预期发生变化，行业信心受到影响。据克而瑞不完全统计，截至2021年底，24个重点监测城市未交付问题项目总建筑面积约2468万平方米，将占2021年商品住宅成交总面积的10%左右，交付压力在压力阵痛的短期内也迅速加大。产业调整。 2022年7月底，保障房列入中央政治局会议文件第一次参加委员会。会议明确提出“保楼、稳民生”的政策基调。随后，围绕房屋保交一揽子政策持续落实，工程交付速度逐步延续，不少地区房屋保交工作取得积极进展。 11月下旬，《证券日报》记者走访天津生态城发现，即使在寒冷的冬季，仍有不少项目顶着压力仍在加快建设步伐。施工现场塔吊正在作业，流程衔接有序。已交付的小区，公共设施和绿化已逐步完善，业主正在逐步办理入住手续。 以远洋集团旗下博玉园项目为例。作为该地区最早的住宅项目之一，项目于今年9月提前交付，比预期提前了一个月。 该项目负责人孙一鸣告诉《证券日报》记者，博御园项目纳入的三块地块全部按时或提前交付，共交付1700余户。孙一鸣带领的远洋天津团队2024年至2025年在天津地区共交付9批次、3714户，通过提前风险排查、上门验房员陪同看房、解决房屋问题、闭环、入户问题巡视等流程，保持了较高的交付满意度。 对于车主来说，这种变化同样是直观的。博宇花园实业的倡导者阿姨（化名）告诉《证券日报》记者，她原本担心交房时间不确定，但最终不仅提前收到了房子，物业的处理也很顺利。飞行也在短短一周内完成。 “交付的时候，我带着侄女、侄子去看了，看得出来房子建得很好。” 这种变化并不是一个孤立的案例。此前，《证券日报》记者也在河北保定实地走访了保定市的多个建设项目。工程已经竣工或接近竣工，不少业主已搬入新居。 这些项目的交付速度和质量体现了行业执行能力的逐步恢复。 从公司来看，龙头房企的历史遗留项目正在逐步清理。比如，碧桂园自2022年以来已交付超过180万套住宅，今年保交付任务已进入最后冲刺；融创中国2022年至2024年累计交付约66.8万台，今年将基本完成保交任务。 “2023 年和 2024 年是输送压力最集中的时期。到2025年，集团层面的交付任务明显减少。”融创中国一位高管向《证券日报》记者表示，过去每年超过10万套的交付高峰正在逐渐消融。从集团来看，保障楼宇交付的任务正在进入最后阶段。 让更多的资金“愿意进来、能够进来” 从不同地区的实践来看，宝教大厦的顺利发展并非依靠政策工具，而是逐步摸索出一条清晰的救助路径：先用政策资金稳定项目运行，再通过制度设计减少对新增救助资金的担忧，最后引入市场主体重振项目。上述“三步走”机制，是当前保障楼宇交付工作持续推进的重要支撑。 特别是，在房地产公司初期陷入危机，资金缺乏是项目停顿的直接原因。为避免风险扩散，政策层面主导资金注入，保证项目建设的持续进行。 2022年，央行推出3500亿元保楼交付专项贷款，设立2000亿元保楼交付贷款支持计划。中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，这些资金作为紧急后盾，专门用于支持主体结构已完成但配套尚未完善的项目，并利用商业银行提供配套融资，极大提振了市场信心。 2024年起，逐步建立房地产融资协调机制，加快推进“白名单”项目贷款机制。 “那个‘什么itlist机制通过项目维度筛选，精准支持有一定竣工基础和资产质量的项目，有效隔离项目与房地产集团一般性债务风险，确保资金安全。”刘水说。 最新数据显示，全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，有效保障了商品房项目的建设和交付。 随着保教大厦进入深度推广阶段，政策性资金很难满足所有需求。如何让更多的“愿意进来、进来”的庞多成为新的焦点。 在此背景下，各地在房屋保供实践中，援引破产重整制度下的“共同利益债”安排，为救助资金提供更明确的法律保障。 “所谓‘共同利益债务’是指在b破产程序中，新借入的资金必须用于全体债权人的共同利益，但支付顺序也高于普通债权，可以有效降低人们对追加资金风险的担忧。”北京金流律师事务所主任王玉辰告诉《证券日报》记者。 一位房企高管向《证券日报》记者直言，在“共益债”框架下，一些原本因抵押瑕疵、债权复杂而难以获得融资的项目得以重启建设，并获得了保交楼的重要资金支持。其中，地方政府主导的救灾资金的参与，推动更多市场力量深入参与保障房交付过程，成为推动项目持续运营的重要环节。 此外，资产管理公司公司（AMC）和建筑机构正在发展互补的协同效应。 AMC通过债务重组、资产整合、流动性支持等方式解决复杂的债权关系；建设机构利用专业的管理技能，保证了项目建设质量和交付效率，甚至推动了很多原本不可再生的项目从“抢救项目”向“爆款项目”转变。 “很多项目并不缺乏开发条件，而是受到短期现金流紧张影响，建设进度被迫放缓甚至停顿。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《证券日报》记者，此类项目只需投入一定的资金即可完成已售房屋的交付。部分未售出的房屋还可出售以偿还相关贷款，从而产生资金回笼，促进项目的持续运营s。 困难项目如何落地？ “目前在售房屋约有80%至90%已交付，其余大多是最难推广的‘硬核’项目。”长期参与《证券日报》记者投递工作的一线项目负责人。 从问题的结构来看，尚未成功交付的项目表现出更为复杂的特征。一方面，部分项目债权关系复杂，涉及多重抵押、民间融资甚至诉讼纠纷，资产处置、注资门槛较高；另一方面，虽然有项目已竣工，但由于产权归属、抵押权优先权等问题，出现“房子能住，拿不到证”，购房者权益保障仍面临现实障碍。 从从城市层面看，区域保交楼进度也存在差异。 “一、二线城市的项目价值较高，市场基础较好，只要有一定的增量资金参与，通常会形成‘交收-再投资’的良性循环。但由于三、四线城市个别项目价值有限，即使引入新资金，也面临回收期较长的问题，在长期回收中面临现实风险”，上述人士表示。一级项目负责人告诉记者。 对于这些困难项目，各地也在探索更有针对性的处置路径。一方面，我们继续通过司法重组、市场化并购、引入AMC等方式推进债务清偿和资产重组。另一方面而对于资产价值不足、难以通过市场化完全化解的项目，不少地区通过货币安置等方式，取得了去库存、保安置、保交付的诸多成效。 土地和项目征储也起到支撑作用。多位业内人士向《证券日报》记者透露，部分符合条件的存量土地被地方政府或国资平台回购，返还的资金将投向保交楼开发商，为后续交割提供必要的支持。部分救助项目中的住宅被撤回用于保障性住房等用途，这不仅刺激了当前的住房供应，也有助于相关项目筹集资金。 对于很多大型房地产企业来说，在完成了房产的保底交付后，其运营的重心就开始转向长远发展。一些房企高管表示，虽然公司保建项目正在逐步收尾，但目前工作重点已转向重启现有土地和未开发项目。 “一方面，通过引入新的投资者或金融机构，彻底置换历史债务；另一方面，推动增量资金进入条件成熟的重大项目，尽快开工建设和销售。这也是企业恢复造血能力的重要一步。” 总体来看，由于大部分项目已逐步竣工交付，房地产行业几年来的保楼交付攻坚战已取得主要成果，当前风险正在加速消除。 最重要的是，包角楼并没有停留在补底线，而是进一步推动产业运行加速重塑机制。从现房销售的持续推进，到“交付证明”等政策的明确落实，一系列制度安排正在成为行业新规则，房地产行业正在走向新的、更安全、更可持续的发展模式。